Los dueños del Sur

Las playas del Sur son un cíclico campo de batalla. La tensión se expresa entre quienes quieren usar el sector público de arena y el personal de seguridad de los balnearios que pretende impedirlo. Pero en el fondo existe una historia oculta de apropiación de bienes comunes. La propiedad privada se quiere tomar todo nuestro sol.

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Fotos: Romina Elvira

La caminata desde la ruta 11 hasta la orilla de la playa es larga. Más cuando el sol vomita 30 grados. La pareja lleva heladerita, bolso, reposeras, sombrilla, hijo. Al llegar a la costa, clavan con gesto épico su colorida sombrilla como si se tratara de una bandera en la luna. Están desplegando las reposeras, dispuestos a disfrutar su día de playa, cuando un hombre de gesto adusto interrumpe la ceremonia y dice lo que dice: “No pueden colocar sombrillas acá. Es un sector privado”. La pareja explica que esa parte es pública. El muchacho de la seguridad considera exactamente lo contrario. Entonces, la discusión. Finalmente, frente a la firmeza de la familia, el muchacho de la seguridad recurre a un plan B con glamour: “Está bien, se pueden quedar, pero si desarman esa sombrilla y ponen una blanca del balneario, para no desentonar”.

Denuncias

Apenas comenzada la temporada, la Defensoría del Pueblo de Mar del Plata recibió doce denuncias por maltratos en playas del Sur. Se trató de vecinos que habían recibido intimidaciones por parte del personal de seguridad de distintos balnearios, cuando intentaban instalarse a tomar sol en la franja del sector de las playas privadas que es de uso público, el lindero a la orilla.

No es nuevo. Todos los años ocurre. Frente a esta situación, vecinos de la zona, junto a la asamblea Verde Mundo y al defensor del Pueblo Walter Rodríguez realizaron una “sombrilleada” en Personal Beach, que logró activar los mecanismos de inspección del municipio, quien finalmente clausuró las oficinas administrativas de ese balneario. Unas semanas después, la acción de protesta se trasladó a Marbella, otro de los que impiden el uso del espacio público.

Las denuncias realizadas por los vecinos son cursadas desde el Ente Municipal de Turismo (Emtur), contra la empresa Playas del Faro Sociedad Anónima Inmobiliaria (SAI), quien administra las 120 hectáreas ubicadas a lo largo de 6 mil metros de costa, a ambos lados del Faro Punta Mogotes -desde Punta Cantera hasta Los Acantilados- en los que se asientan todos los balnearios conocidos como playas del Sur.

Todo esto es de papá

Playas del Faro SAI es una empresa dedicada a los negocios inmobiliarios. Está formada por 4 sociedades: Cabo de las Corrientes SA, Faro al Sur SA, Medano Alto SA y Playas del Faro SA. En total son 120 accionistas, todos descendientes de Jacinto Peralta Ramos, cuyo padre -Patricio Peralta Ramos- en 1874 fundó Mar del Plata sobre tierras de su propiedad.

Nuestra ciudad formó parte del proceso económico, militar y cultural de expansión sobre la Pampa, que desplazó pueblos originarios para ocupar, concentrar y repartir tierras entre familias patricias y militares durante el siglo XIX. Esto respondía a la necesidad de desplazar a los indios y reemplazarlos por ovejas y vacas, para consolidar una economía colonial agroexportadora. En ese contexto, el entonces comerciante Patricio Peralta Ramos hizo un negocio redondo que lo convirtió en uno de los más importantes terratenientes de la provincia de Buenos Aires. Según la fecha del traslado de dominio, fue un 26 de septiembre de 1860. Ese día, compró un saladero en una despoblada zona de la Provincia, conocida en aquel tiempo como Cabo Corrientes. Su dueño era el portugués José Coelho de Meyrelles, quien hacía cuatro años había montado ese emprendimiento para aprovechar el incipiente desarrollo del comercio con Brasil. Junto al saladero tenía tres estancias: “Laguna de los Padres”, “San Julián de Vivoratá” y “La Armonía”. Peralta Ramos le compró todo, en total 136.425 hectáreas, por 566.390 pesos moneda nacional y 28.656 onzas de oro sellado.

El primer plan fue remontar el saladero, pero el proyecto fracasó. Fue entonces que se le ocurrió volcarse a la especulación inmobiliaria. La idea era simple: lotear esa gigantesca tierra rural en pequeñas chacras para venderlas o arrendarlas. Además, armar un poblado sobre la costa, para valorizar los terrenos y el puerto que ya poseía, y lograr que el Estado le pague para expropiarle parte de sus tierras. Catorce años después, luego de un persistente lobby dirigido hacia funcionarios provinciales, Peralta Ramos logró que le aprobaran el proyecto de fundación de la ciudad en sus campos. La ubicaron dentro del Partido de Balcarce y más tarde -gracias a una pulseada que le ganó a los estancieros balcarceños- consiguió que la declarasen cabecera de un Partido propio, el de General Pueyrredón. Como consecuencia de la fundación de la nueva ciudad de Mar del Plata, los precios de los terrenos de Peralta Ramos se fueron a las nubes. Tanto, que sus nietos, bisnietos y tataranietos, siguen viviendo de rentas.

Playas del Faro SAI administra buena parte de los más valiosos lotes que conservaron los descendientes de Peralta Ramos desde aquellos años hasta la actualidad. Vendieron mucho, pero entre otros terrenos, conservaron toda la costa Sur de la ciudad.

Con ayuda de militares y jueces

A fines de la década del 30, los terrenos sobre los que hoy se encuentran las playas del Sur, les fueron expropiados a los herederos de Peralta Ramos para construir la ruta provincial Nº 11. En 1958, valiéndose de un supuesto error en la mensura de los terrenos expropiados, los descendientes del fundador de la ciudad iniciaron una demanda contra el Estado provincial pidiendo la restitución de una parte de ellos. El pleito judicial terminó durante los años de la dictadura militar que encabezaba el general Alejandro Agustín Lanusse. El caso “Peralta Ramos, María Gertrudis de Carboni c/ Buenos Aires, Provincia s/ reivindicación de tierras”, fue resuelto por el fallo de la Corte Suprema de Justicia N° 65.345 de abril de 1970, que dio la razón a la familia terrateniente. Dos años más tarde, los beneficiarios de la sentencia de la Corte de la dictadura constituyeron la firma Playas del Faro SAI, para administrar el territorio recuperado.

Somos únicos

La página web de Playas del Faro SAI ofrece una muy transparente declaración de principios en su presentación: “La característica de los predios pertenecientes a la sociedad, su superficie ondulada, la existencia de alturas que permiten una inigualable visión del mar y de los acantilados, la abundante forestación y el hecho de contar con playas privadas, dado que la propiedad se extiende hasta la línea del mar, constituyen condiciones únicas en nuestro país para la realización de importantes emprendimientos inmobiliarios: hotelería, condominios, clubes de campo, etc., todos con la característica de contar con la salida directa a la playa propia y al mar”.

Al igual que el fundador de la ciudad, sus descendientes han sabido moverse por los despachos de los distintos gobiernos. La conclusión de su presentación en la web así lo demuestra: “Todo esto es factible de concreción ya que la sociedad gestionó ante las autoridades municipales el dictado de normas de uso e indicadores que permitieran tal realización, gestión que culminó con el dictado de una ordenanza específica para este predio”. Si bien no la mencionan, se refieren a la ordenanza 8434/91. Fue promulgada el 10 diciembre de 1991 y guarda sintonía con el tiempo neoliberal que se hacía lugar en el país y que dominaría toda esa década. No obstante, la ordenanza sigue vigente.

Lo que regula esta norma es una situación singular en la Argentina: el sector de playas del Sur es el único caso en el país en que una ciudad mantiene parte del litoral marítimo en manos privadas.

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Casa tomada

Los muchachos de la seguridad de los balnearios no tienen tarea fácil. Son la barrera de contención del turismo masivo. Quienes hacen el trabajo sucio de los concesionarios que buscan conservar la “exclusividad” en sus playas.

En sus inicios, Mar del Plata fue en su totalidad un balneario para la elite, al que elegían para veranear las clases altas de Buenos Aires. Por medidas adoptadas por el Estado durante las décadas del 30 y 40, estos sectores se vieron obligados a compartir la ciudad con los trabajadores (beneficiados por las leyes laborales peronistas) y la clase media. Esto generó un desplazamiento que dejó las playas céntricas, en particular la tradicional playa Bristol y sus balnearios aledaños, para los sectores populares que comenzaron a veranear en masa.

Cuando el tradicional espacio turístico de la élite, la Rambla Bristol, dejó de ser su lugar exclusivo, se debieron jerarquizar para ellos nuevas playas y zonas de la ciudad, como el complejo Playa Grande y el barrio Los Troncos (conocidos en aquellos años como “el Sur”). En su artículo “Los primeros pasos hacia un balneario de masas”, la historiadora Eliza Pastoriza lo explica así: “El cambio en la geografía social tuvo su correlato en lo espacial: ante el avance de los nuevos ricos, las aristocracias ‘huyen’ hacia Playa Grande trasladando sus villas bucólicas en el barrio ‘Los Troncos’, un refugio que les habían preparado los propios gobernantes. Y los recién llegados se instalan en la soñada Playa Bristol, el núcleo del veraneo aristocrático que se desvanecía”.

Con los años, Mar del Plata siguió atravesando cambios en las costumbres de veraneantes, lo que fue modificando el aspecto de la ciudad y los modelos de negocios vinculados al turismo. Ya entrados los 90, con la llegada de los primeros hoteles cinco estrellas, como el Costa Galana (1995) y el Sheraton (1996), fue creciendo hacia el Sur de la ciudad una oferta “neoexclusivista” que buscó retener a la elite. Éste, conforme el turismo de masas avanzaba, se fue alejando -y lo sigue haciendo- del centro urbano de la ciudad.

Que te clavo la sombrilla

Claro que para ser exclusivo se debe restringir el acceso al público. Evitar las sombrillas multicolores de las familias que no pagan por una carpa, fue la consigna. La idea era mantener las prerrogativas de un barrio cerrado y las condiciones de playa privada; por eso -aunque la ley no se los permite- intentan año tras año prohibir o restringir la entrada pública a las orillas del mar. La combinación de lo Top -blanco y puro- y la sombrilla de colores -festiva y popular- no parece rentable.

Si bien es ilegal no permitir el uso de la zona pública a los vecinos, no es solo el personal de seguridad de los balnearios quien lo prohíbe. “Ayer vine sin sombrilla ni nada, un rato con mis hijos después del trabajo. Entonces vino el de seguridad y me dijo que me tengo que ir. Le dije que no, que esto era de todos, que llamara a la policía si quería. ¡Y la llamó! Vinieron los del Operativo Sol y me tuve que correr”, cuenta María, una vecina del barrio Alfar. Casualmente, el hijo de María es policía recién recibido y trabaja en el Operativo Sol. “Hoy le dije: vos no estás para esas boludeces, vos cuidá que no le roben a la gente, y dejá que los que quieran usen la playas tranquilos”. Ahora María mira sorprendida hacia el parador del balneario Horizonte del Sol. “¿A vos te parece que esa es tarea de la bonaerense?”, dice y señala a dos policías de chaleco verde flúor ayudando a trasladar las sombrillas blancas y a distribuir las sillas de plástico en el parador privado.

El misterio de la línea divisoria

A la hora de pelearse con el muchacho de la seguridad de un balneario, los interrogantes -para ambos contendientes- son dos: cuántos metros de orilla debe dejarse para uso público, y a partir de dónde se empieza a contar. Es un misterio. No lo sabe el turista, no lo sabe el vecino, no lo sabe el muchacho de la seguridad. Pero tampoco lo sabe el empresario ni el funcionario del Municipio.

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El secretario de Seguridad, Justicia y Control municipal, Adrián Alveolite, tampoco pudo echar luz sobre el misterio de la línea divisoria. Para el funcionario, la línea “es móvil y difícil de determinar”. El problema -explicó- es la mensura de los terrenos: “Está desactualizada”. “Por eso solicitamos en su oportunidad un informe técnico para actualizar estos datos”. El informe técnico fue pedido a un ente provincial que parece un personaje de “El señor de los Anillos”: la Autoridad del Agua. Son ellos los únicos que pueden realizar una nueva mensura y develar el misterio de la línea divisoria. Pero Alveolite aún no ha logrado en estos años que respondan su llamado.

Basado en la misma preocupación, el defensor del Pueblo Walter Fernández realizó un pedido formal a la Defensoría del Pueblo nacional y provincial para que acompañen una gestión ante la Autoridad del Agua. El pedido es el mismo: que realicen los estudios correspondientes para establecer con claridad dónde trazar la línea divisoria entre lo que es de uno y lo que es de todos.

Varas de dominio público

Según el profesor en geografía Guillermo Cicalese, “cuando ordinariamente se menciona la playa pensamos que la correspondencia del término es para la superficie que contiene la arena seca y la bañada intermitemente por el mar. Esta descripción de los contornos de una playa no es coincidente con la jurídica que establece el Código Civil (CC), puesto que este instrumento normativo delimita un espacio mucho más acotado”.

En su estudio “Territorios críticos y propiedad privada de recursos turísticos valiosos”, Cicalese explica que la limitación para el dominio privado tiene antecedentes importantes. “La ley de Ejidos de la Provincia de Buenos Aires de 1870 y el Decreto Nacional de 1873 establecieron una reserva con un radio de ribera de 150 varas sobre el Río de la Plata, incluso durante la fundación de Mar del Plata esta reserva fue advertida por el fiscal de Estado”. El dato es concreto y se lo dijeron al primero de los Peralta Ramos ante la autorización para la fundación de la ciudad: “…la ribera en ningún caso podrá tener menos de cuarenta varas, se le podrá proponer al interesado que la proyectase de doscientas varas, pues así ha de convenir a los intereses de esta naciente población cuyo porvenir caso no lejano, se divisa de gran importancia”.

Doscientas varas son unos 166 metros. Si nos basáramos en este antecedente, esa sería la longitud que debería haber entre la línea de ribera (esa línea que nadie puede definir con exactitud, pero que la determina la marea) y el comienzo de la propiedad privada. En cambio, para Playas del Faro SAI y los locatarios de los balnearios, lo público estaría demarcado por la línea más alta de la marea. Según su ecuación, a partir de la arena seca sería zona privada.

Flojos de papeles

El 10 de octubre de 2010, Emiliano Zubiri era uno de los 600 mil censistas que salieron a las calles a relevar los datos de la población de toda la Argentina. A él le tocó sondear algunos barrios del Sur de Mar del Plata, y entre otras tuvo que encuestar las dos únicas casas particulares ubicadas frente al mar, en el barrio San Jacinto (hoy ya son tres). Una de ellas está ubicaba en “Ruta 11 Km. 531.7 (lado del mar)”. Lo hicieron pasar a una gran sala, el despacho del jefe de hogar, quien contestaría su cuestionario. Zubiri no sabía en ese momento que unos pocos meses después cortaría la ruta 11, junto a vecinos y compañeros de una asamblea que todavía no existía, para que una empresa llamada Azul Pro Emprendimientos S. A. dejara de destruir una reserva forestal. Mucho menos sabía que quien tenía sentado enfrente era uno de los principales accionistas de esa empresa, el licenciado José Antonio Galandrini. Quizás por eso le sorprendió su respuesta a esa parte del cuestionario.

– ¿Es propietario de esta casa?

– Si, soy propietario pero todavía no tengo los papeles.

Por más que buscó, no encontró esa opción entre los ítems del formulario.

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Verde Mundo

Actualmente, Emiliano Zubiri es uno de los integrantes de la asamblea Verde Mundo, que articula a los vecinos que resisten el avance del sector privado sobre el patrimonio público del Sur, particularmente de la Reserva ambiental, cultural y educativa San Jacinto. En 2011 Zubiri participaba del colectivo de educación no formal El Reciclón. Ellos fueron quienes, al enterarse de lo que estaba pasando en la Reserva, se propusieron activar al barrio para formar la asamblea vecinal. Lo que comenzó a circular fue que una empresa había empezado a cercar la Reserva y a tirar escombros sobre el playón para ir asentando el terreno sobre el médano, con el fin de comenzar las obras de un proyecto inmobiliario.

Azul Pro Emprendimientos S.A. figura en el boletín oficial de sociedades de la provincia de Buenos Aires como una sociedad formada en 2005 por Carlos Alejandro Orfei (dueño de la distribuidora Orfei) y la arquitecta Patricia Anuncybay. Según los asambleístas de Verde Mundo, también participan como accionistas la empresa de materiales para la construcción Cerrosud, el escribano Pablo Buscaglia, además del nombrado Galandrini. Su plan era construir 14 cabañas frente al mar. Para ello compraron a Playas del Faro SAI varias hectáreas de esa zona a pocos meses de constituirse como sociedad. La transacción se negoció en poco más de 1.500.000 dólares.

Al enterarse, lo primero que hicieron los integrantes del Reciclón fue hablar con los guardavidas de esas playas, luego abrieron una convocatoria a los barrios de la zona. En la primera asamblea participaron diez personas, luego se irían sumando de a decenas.

Las primeras acciones que realizaron fueron cortes parciales en la ruta 11, denuncias al Ente de Obras y Servicios Urbanos (Enosur) y difusión en los medios de comunicación. Con esto lograron que el Municipio emitiera un comunicado en el que aclaraba que Azul Pro no tenía autorización de la Comuna para realizar ningún emprendimiento inmobiliario en esa zona. Las obras se frenaron, pero el conflicto por el espacio público y el proyecto de la empresa siguió latente.

Para la asamblea Verde Mundo, la apropiación social del espacio público es la herramienta para recuperar el terreno perdido. “De los conflictos socioambientales que existen en el país, en donde se ha podido frenar o mejorar la situación fue donde hubo organización social”. Las referencias que mencionan son las resistencias organizadas en Esquel, en la provincia de Chubut; Famatina, en La Rioja, y Malvinas Argentinas, en Córdoba.

El sueño de la casa en la playa

El de Azul Pro no es el único emprendimiento inmobiliario que existe en las playas del Sur. El puntapié inicial lo dio el proyecto conocido como La Reserva, en los años noventa. Planeaba construir once edificios de departamentos en la playa más ancha y forestada de la zona. Se proponían crear un sitio turístico exclusivo, pero el plan fracasó y las circunstancias económicas llevaron a la constructora a negociar con los Peralta Ramos la división de la parcela adquirida en dos partes. La constructora vendió su porción (en donde hay un restaurante, instalaciones, piscina y frente de playa) a integrantes del grupo La Moneta y allegados, quienes actualmente explotan allí el balneario La Reserva. Por su parte, Playas del Faro SAI se quedó con el sector en donde se encuentra el edificio que se había llegado a construir, junto a su frente de playa. Lo explotan bajo el nombre de fantasía Bosques del Faro Village, un desarrollo urbanístico sobre 7 hectáreas de bosque y playa. En el único edificio de los once proyectados, si se quiere pasar una sola noche de enero, se deben dejar 4200 pesos en recepción.

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A pesar de tener seis departamentos, solo cinco de ellos están en alquiler. “Ese no está disponible -explica la telefonista-, fue vendido hace muchos años”. ¿Hay algún otro en venta? “No, sólo ese fue cedido. Los demás sólo se alquilan”. La venta privilegiada fue hace mucho, en los comienzos del proyecto. Nunca nadie más pudo comprar uno. Eso sí es exclusividad. Queda en planta baja, tiene vista al mar, y el dueño es un empresario mediático y hotelero de la ciudad llamado Florencio Aldrey Iglesias.

Exprópiese

En 1974 el Frente Justicialista de Liberación presentó ante la legislatura provincial un proyecto de expropiación de las tierras del Sur de los Peralta Ramos que nunca llegó a concretarse. Casi 30 años después, en el 2012, el Congreso nacional recibió dos proyectos de ley que volvían a la carga con el pedido de expropiación. Uno de ellos fue impulsado por la diputada nacional Adela Segarra, del Frente para la Victoria, y el otro -acotado al sector de la Reserva San Jacinto- por el diputado nacional Gastón Harispe, de Nuevo Encuentro. Ambas propuestas se apoyaron entre sí, pero no lograron que el Congreso las analice, por lo que perdieron estado parlamentario. Según Sergio Procelli, asesor legal de Segarra, volverán a presentarlo en marzo de este año para insistir con la propuesta. De aprobarse la expropiación, el Estado recuperaría el único litoral marítimo en manos privadas del país.

Suponiendo que esto ocurra y las playas del Sur volvieran a manos del Estado, es probable que los casi treinta balnearios de la zona sigan en manos de concesionarios privados. Por esa razón, posiblemente las peleas con los muchachos de la seguridad seguirían. Pero en ese caso, el control sobre el sector privado podría ser más contundente, ya que no serían locatarios de una empresa privada, sino concesionarios de playas de dominio público.

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Que los concesionarios cumplan o no con las condiciones que sea capaz de establecer el Estado, será otro problema. De hecho, actualmente hay cientos de balnearios ubicados en Unidades Turísticas Fiscales de otras zonas de la ciudad en donde tampoco se cumplen muchas de las obligaciones estipuladas en los contratos de concesión.

Pero eso ya es tema de otro informe.